Верховный суд начал работать с делами о недостроях

Согласно Гражданскому кодексу, если на участке, который находится в бессрочной аренде, находится недострой, то такое соглашение может быть разорвано в любой момент. При этом требование вернуть землю без строения, то есть в первоначальном виде также является законным. Застройщик при этом оказывается в невыгодном положении, поскольку его вынуждают разорвать единство земли и объектов, которые на ней расположены. Решать такие споры может Верховный суд, который уже начинает нарабатывать практику по делам о недостроях на арендованных участках. Отметим, что число таких споров все больше увеличивается из-за проблем застройщиков, которые не придерживаются установленных сроков сдачи объекта. Юристы полагают, что в подобных ситуациях можно было бы применять критерии, по которым определять возможность или невозможность расторгнуть договор аренды на участок с недостроем.

В одном из рассматриваемых недавно дел разные суды выносили разные решения. Так лицо, которое пожелало разорвать соглашение с арендатором земли, ведущим застройку, выиграла дело в апелляции, однако проиграла в Арбитражном суде. Застройщик указал на то, что расторжение договора фактически означает снос строящихся домов, а это нарушает интересы и права арендатора – суд принял это к сведению и согласился. Ответным действием стало обращение во «вторую кассацию» со ссылкой на статью Гражданского кодекса, в соответствии с которой расторгнуть договор аренды участка можно в любое время вне зависимости от того, есть ли на нем строения.

Отметим, что новые нормы позволяют арендаторам, владеющим незавершенными объектами, могут оформить участок в аренду без торгов однократно для завершения строительства. При этом иметь право собственности на объект необязательно, отмечают юристы, оно возникает независимо от регистрации, что обусловлено режимом застройки. И если за время судебного разбирательства объекты на участке достроены, то речь уже идет о разрыве единства земли и имеющихся на ней объектов, что может иметь негативные последствия, по мнению юристов. Они же напоминают, что нельзя не учитывать интересы застройщика и всегда нужно помнить о его правах.

Ситуация с застройщиком, который в течение нескольких лет не мог завершить строительство объектов и ввести их в эксплуатацию, ссылаясь на различные причины, завершилась тем, что решение арбитражного апелляционного суда осталось в силе, то есть договор аренды был признан расторгнутым. Отмечалось, что пока неизвестно как поступить с объектами на участке, вернуть этот участок нельзя. Между тем, есть мнение, что застройщику сыграло не на руку отсутствие регистрации права собственности на возведенные объекты. Теперь либо он будет пробовать сделать это при отсутствии проблем с документами, либо стать ответчиком по иску о сносе достроенных на участке объектов, которые позволят получить землю в первоначальном виде. При этом есть шансы получить право собственности на объекты через суд.

Юристы полагают, что в таких спорах нельзя применять стандартные правила аренды под застройку. И нельзя однозначно делать выводы о том, какое решение будет принято в Верховном суде, который рассматривает такие дела.